Vorsteuerabzug

Umsätze aus der Vermietung von Immobilien sind von der Umsatzsteuerpflicht grundsätzlich ausgenommen. Dies hat für Vermieter vielfach den Nachteil, dass die von Handwerkern in Rechnung gestellte Umsatzsteuer für Renovierungsarbeiten nicht als Vorsteuer abziehbar ist.

Verzicht auf Umsatzsteuerfreiheit

Soll ein Vorsteuerabzug aufseiten des Vermieters erreicht werden, besteht die Möglichkeit, für eine Umsatzsteuerpflicht zu optieren (Umsatzsteueroption § 9 i. V. m. § 4 Nr. 12a des Umsatzsteuergesetzes (UStG)). Voraussetzung hierfür ist u.a., dass der Mieter, also der Leistungsempfänger, ein Unternehmer i.S. des Umsatzsteuergesetzes ist. Die Vermietungsleistung muss für das Unternehmen des Empfängers erbracht werden und der Mieter darf vom Vorsteuerabzug nicht ausgeschlossen sein. Letzteres wäre beispielsweise der Fall, wenn der Mieter mit einem Jahresumsatz von weniger als € 17.500 brutto unter die Kleinunternehmerregelung fällt.

Vermietungsabsicht

Liegen die Voraussetzungen für eine Umsatzsteueroption vor, kann der Vorsteuerabzug bereits bei Erhalt der Handwerkerrechnung mit Steuerausweis erfolgen. Maßgeblich ist, dass die Vermietungsabsicht sowie die Absicht auf den Verzicht auf die Umsatzsteuerbefreiung zu diesem Zeitpunkt vorgelegen hat. Eine tatsächliche Vermietung ist nicht erforderlich. Es muss aber zu einer steuerpflichtigen Vermietung tatsächlich kommen.

Umsatzsteuerpflicht und -erklärung

Für die Umsatzsteueroption gibt es keine Form und keine Frist. Ständig wiederholende Bestätigungen sind bei einem Dauermietverhältnis nicht erforderlich, jedoch die Abgabe regelmäßiger Umsatzsteuererklärungen. Bei unterschiedlicher Nutzung mehrerer Grundstücksteile ist der Verzicht auf die Steuerbefreiung für jeden Grundstücksteil gesondert möglich. Daher kann innerhalb eines Objekts ohne Auswirkungen auf andere Wohneinheiten für eine vermietete Wohnung zur Umsatzsteuerpflicht optiert werden. Zu beachten ist, dass die Immobilie mindestens 10 Jahre umsatzsteuerpflichtig vermietet werden muss, um den gesamten Vorsteuerabzug letztendlich behalten zu können.

Stand: 29. Juli 2015

Gesetzesänderung

Das gegenwärtige Erbschaft- und Schenkungsteuerrecht weist – wie das Bundesverfassungsgericht (BVerfG) in dem Urteil vom 17.12.2014 (1 BvL 21/12) festgestellt hat – hinsichtlich der für das Betriebsvermögen geltenden Ausnahmeregelungen erhebliche verfassungsrechtliche Mängel auf. Der Gesetzgeber muss diese bis spätestens 30.06.2016 beseitigen. Dies soll mit dem „Gesetz zur Anpassung des Erbschaftsteuer- und Schenkungsteuergesetzes an die Rechtsprechung des Bundesverfassungsgerichts“ geschehen, welches aktuell in der Fassung des Gesetzesentwurfs vorliegt.

Begünstigtes Vermögen

Bislang führte ein Verwaltungsvermögensanteil von mehr als 50 %

bzw. ein Produktivvermögen von weniger als 50 % im jeweiligen Unternehmen dazu, dass das gesamte Unternehmensvermögen von den geltenden Verschonungsregelungen ausgenommen werden musste. Dieses vom BVerfG monierte „Alles-oder-nichts- Prinzip“ soll durch ein neues „Aufteilungsprinzip“ ersetzt werden. Danach ist nach einem Zweistufenprinzip das begünstigte Vermögen zu ermitteln und von dem nicht begünstigten auszusondern. Die Abgrenzung – so genannter Finanzmitteltest – soll dabei nach den bisherigen Grundsätzen erfolgen.

Neue Verschonungsmodelle

Künftig soll die Verschonung von begünstigtem Betriebsvermögen nur noch bis zu einer wertmäßigen Obergrenze von € 26 Mio. gewährt werden. Für die Übertragung von Familienunternehmen gilt unter bestimmten Voraussetzungen eine Wertgrenze von € 52 Mio. Bei Überschreiten der Wertgrenzen kann nach dem Gesetzentwurf entweder ein Antrag auf einen verminderten Verschonungsabschlag oder ein solcher zur individuellen Verschonungsbedarfsprüfung gestellt werden. Hier kommt es u. a. darauf an, inwieweit der Erwerber die geschuldeten Steuern aus sonstigem Vermögen bestreiten kann.

Inkrafttreten

Die Neuregelungen sollen auf solche Erwerbe Anwendung finden, für die die Steuer nach Verkündung des Gesetzes entsteht. Es ist keine Rückwirkung geplant, auch nicht für Fälle sogenannter „exzessiver Ausnutzung“ der Altregelungen. Das BVerfG hat für solche Fälle eine rückwirkende Anwendung der Neuregelungen auf den Tag der Urteilsverkündung (17.12.2014) zugelassen.

Stand: 29. Juli 2015

Der Kauf gebrauchter oder renovierungsbedürftiger Immobilien erfordert im Regelfall umfassende Renovierungsmaßnahmen. Die Kosten hierfür wird der Steuerpflichtige als Erhaltungsaufwendungen geltend machen und im Jahr der Verausgabung oder auf Antrag verteilt auf 5 Jahre von den Vermietungseinkünften vollumfänglich abziehen. Renovierungskosten, die ein Immobilienkäufer innerhalb eines Zeitraumes von drei Jahren nach Anschaffung des Objekts aufwendet und in der Summe 15 % des Kaufpreises übersteigen, behandelt die Finanzverwaltung als anschaffungsnahe Aufwendungen. Diese lassen sich dann nur über die Gebäudeabschreibung in Höhe von 2 % pro Jahr steuermindernd geltend machen.

Berechnung der Anschaffungskosten

Probleme haben Immobilieninvestoren mit der starren 15-Prozent-Grenze stets, wenn die Finanzverwaltung aus dem Gesamtkaufpreis niedrigere Anschaffungskosten für den Gebäudeteil errechnet und es in Folge zu einer Überschreitung der Wertgrenze kommt. Für die Berechnung der 15-Prozent-Grenze kommt es allein auf die Teil-Anschaffungskosten für den Gebäudeteil an. Aufteilungsdifferenzen mit dem Finanzamt lassen sich stets vermeiden, wenn der Kaufvertrag getrennte Kaufpreise für Grundstück- und Gebäudeteil aufweist. Sofern die Aufteilung nicht willkürlich ist, wird das Finanzamt dieser folgen.

Höherer Gebäudestandard

Eine weitere Steuerfalle droht beim Kauf von Gebrauchtimmobilien darin, dass die Finanzverwaltung Erhaltungsaufwendungen regelmäßig dann den anschaffungsnahen Herstellkosten hinzuaddiert, wenn sie zwar für sich allein die 15-Prozent-Grenze nicht überschreiten, jedoch zusammen mit Renovierungsmaßnahmen anfallen, die den Standard des Objekts verbessern. Ob diese Vorgehensweise rechtmäßig ist, wird in Kürze der Bundesfinanzhof entscheiden (Aktenzeichen IX R 25/14).

Stand: 29. Juli 2015

BMF-Schreiben

Das Bundesministerium der Finanzen hat in einem aktuellen Schreiben (v. 27.05.2015, IV C 1 S 2210/15/10001:002) zur steuerlichen Behandlung negativer Einlagezinsen Stellung genommen. Nach Auffassung der Finanzverwaltung stellen negative Einlagezinsen keine Zinsen nach den Vorschriften über die Einkünfte aus Kapitalvermögen dar. Bei negativen Einlagezinsen handelt es sich nicht um vom Kapitalnehmer an den Kapitalgeber gezahltes Entgelt für die Überlassung von Kapital.

Verwahr- oder Einlagegebühr

Die Finanzverwaltung behandelt negative Einlagezinsen als „eine Art Verwahr- oder Einlagegebühr“. Solche Gebühren sind allerdings durch den Sparer-Pauschbetrag abgegolten.

Stand: 29. Juli 2015